楼盘快讯

楼市困局:雾里看花——观六大城市房产
苏州房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
买还是不买,对于眼前的购房者来说,真是一个难题!房价到底是涨还是跌,是盘整还是拐点?争论不休,雾里看花。

  本报记者最近连线北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州等地媒体,解读这六大房地产热点城市专业记者眼中的楼市困局。

  北京:

  上市多,成交少,开发商仍赌“牛市”

  《安家》杂志社编辑伏生:

  北京的房价在去年时几乎是“一天一个价”。现在,五环以内没有1万元以下的楼盘。但今年楼市与去年相比显得“疲软”。今年前4个月房屋销售面积同比下降了54%,全市销售商品住宅15217套,仅为上年同期的47.2%;房屋售价涨幅继续回落,下降了0.8个百分点。就是在传统的“红五月”,北京房地产市场成交总体仍不乐观。

  不少老百姓有种期待:“奥运”过后,房价会不会跌?但开发商降价的并不多,即便变相降价,真正能享受到优惠的很少。比如燕郊某楼盘,前几天推出75折,但有很多“条条框框”的限制,比如只针对老业主购买第二套房,或者某幢楼某层某户型优惠。还有一些开发商还在喊涨。6月21日将要开盘的一个楼盘,靠近中国图书馆,位置不错,但周边配套欠缺,可是开发商的初步定价还是达到了33000元,这个盘子的主力户型的300-500平方米,一套房子起码也要近千万元了。

  北京推出了“两限房”,但开发商受“两限房”的影响较小,他们觉得,产品品质不一样,不同的产品满足不同层次的需求。在北京,两三万一个平方的高价房,成交不理想,但中低档房还是有市场的,老百姓有需求,但在比较房子的性价比。

  上海:

  价涨量缩,炒家支撑“弱市”

  《第一财经日报》记者郝倩:

  上海商品住宅市场最近整体的成交价格又走高了,看起来很美,可并不代表上海楼市就十分红火。

  专业机构5月份对142个总规模1050.4万平方米的样本楼盘调查,其中41%的公寓楼盘出现价格上涨,平均涨幅为3.9%,最大涨幅8.1%;有9%的公寓楼盘出现价格下跌,平均跌幅1.9%,最大跌幅5.7%。6月第一周的成交均价高达17296元/平方米,环比大幅上升17%。

  但是有专业分析师指出,直冲峰顶的高房价背后,是销售的低总量。尤其是与去年同期相比,楼市的整体销售量更是小得可怜。弱市与强市的最大区别,就看支撑市场的力量是谁。在“弱市”的时候,对于市场的判断依据不能是价格,而应该是成交量。目前支撑市场的大多以高价豪宅以及低价商品房的成交为主,中间的大多数则都处于观望状态。

  从这个角度分析:6月第一周出现如此大的涨幅,主要原因是该周出现了三宗比较大的高档豪宅交易事件,由此使得量价齐升。6月7日,位于上海内环的徐汇滨江尚海湾豪庭13、15两栋楼的183套房源以3.2万元/平方米的价格集中成交,当日这笔高达9.2亿元的交易为整体收购,收购方为香港某集团,目前整体收购后的用途不详。

  在行家看来,低进高出定是整体收购的最终目的,为此,他们通常会持有商业物业一段时间,然后等价格提升后再抛售。可是大多数有真实需求的买家还在观望。如果这种观望情绪无法打破,那么上海楼市必将进入又一轮的困局。

  广州:

  价格还在探底,“限价房”拉低心理预期

  《新快报》记者李琳:

  广州的房价跌得蛮厉害!现在有很浓的“价格战”的味道。碧桂园、万科、中海、保利地产等大开发商纷纷“跳水”。

  万科金域蓝湾临水精装修房刚开始要卖12000元,但去年“十一”打折后仅卖7000多元;万科在繁华的老城区还有三个楼盘,荔湾区的金色康苑和金色荔苑,开盘时都是13000元的均价,后来都降了千元,万科带头降价,对市场影响很大。保利地产是从今年3月份开始降价的,保利的林海山庄去年9月卖18000元,但今年3月推出的新房打折后均价是8900元,但实际上不到8000元就能买到了。

  我周围的一些亲朋好友,虽然有购房需求,但都选择了观望。主要还觉得价格没跌到位。现在购买方主要看价格,降价特别明显的,销售火爆。降价不太明显的,销售冷清。开发商也抱怨,现在定价太难了。

  广州推出了“限价房”、“限价地”,目前已推出4000套限价房,从量上看并不多,但对市场心理影响大。像保利西子湾限价房,价格6500元,推出之前,周边楼盘就闻声而降,毗邻的万科楼盘只卖7000多元;一家名叫糖果的楼盘,打出了“比限价房还便宜”的广告语,价格仅4200多元。

  不过,即便是降价,广州的房价依然未跌回到大涨前的水平。像保利林语2004年一期开卖时售价是4600多元,碧桂园凤凰城最早售价是2000多元。这些盘子本来成本就低,所以就算是降价,也还是有得赚。只有那些高价拿地的开发商,现在日子很难过。

  深圳:

  暴涨之后再暴跌,炒房炒成“负翁”

  《21世纪经济报道》华南新闻中心记者徐广蓉:

  最新数据显示,目前深圳楼市成交有所回稳,这主要是5月份举办的房展会拉动成交大幅上升。但深圳的房价还在下跌。这一轮下跌从去年6月份就开始了,当时深圳不少银行开始停止办理二手房按揭,二手房贷门槛提高后,6月份深圳楼市成交迅即萎缩。目前,老百姓主动购房欲望仍然较低,而今年推盘数量又大于去年,开发商面临较大的回款压力。

  去年八九月份时,深圳房价到顶,全市住宅均价达到每平方米一万六七左右,2007年一年,大部分楼盘价格涨幅达到60%。去年4月份深圳房价涨幅在全国40个大中城市中排名第一。涨幅过大,暴涨之后就是暴跌,到今年四五月份时,房价差不多就跌回到了去年同期水平,不少楼盘跌幅达到50%左右。

  深圳楼市“炒家”比例较大,本地和外地的都有。这就是房价快速上涨时的“财富效应”,房价暴涨吸引“炒家”,再推动价格暴涨。在房价快速下跌的过程中,这些“炒家”的资产大幅缩水,不少人炒房炒成了“负翁”。

  目前深圳楼市对“经济指数”的依赖越来越高。从宏观上来看,深圳楼市仍不容乐观,从微观上来说,部分小户型项目和性价比高的项目,还是很有市场潜力。

  武汉:

  一度疯狂跳涨,如今“集体打折”

  《武汉晚报》地产记者黄峰:

  去年6月份之后,武汉房价开始大涨,一天涨个三五百很正常,有的楼盘甚至一个晚上就涨了2000元!去年6月至11月,大部分楼盘的价格上调了2000元以上。2007年1月,武汉商品住宅均价还只有3981元,到年底就攀升到了5663元,在这种价格跳涨的带动下,销售也节节攀升,透支了市民的购买力。去年全年武汉卖了1100万平方米住宅,销了10万套房。

  武汉的房价与人均可支配收入比是12:1,也就是说,12年不吃不喝,才能买一套房!在这种情况下,武汉年轻人结婚也不太愿意买房,宁愿与父母合住。这也削弱了市场购买力。

  房价“跳涨”,与投资比例高有关。外地人在武汉投资购房的不少。去年我们做过一项统计,外地人在武汉的购房比例达到了40%,但实际比例应该超过了50%!

  但信贷紧缩后,去年11月份,楼市成交开始萎缩,一直到5月份,每天的成交量也只有100多套。官方发布的数据说,一季度全市商品住房销售与上季度相比降幅达56%,创下10年最大的跌幅。

  今年3月份武汉开发商开始打折,当时共有30多家楼盘打折,94-96折居多。到4月份,40多家在售楼盘全部打折。内环线一个小户型楼盘,去年底开盘时12000元,后来一口气降了3000元。5月份,有20多家楼盘打折上市,一套房子让利两三万元,但老百姓还是觉得没降到位,成交依然不旺;5月9日的房展会上,很多楼盘的成交吃了“零蛋”。到6月份,住宅成交量每天都在百套以下。现在房价已出现了最低8折的折扣。老百姓说,不是看开发商打不打折,而是打多少折。

  为了“救市”,不少开发商宁愿把利润降得很薄,也要保持资金快速回笼。如果到9月份市场还不好的话,还会降价。有的开发商甚至悲观地认为,到明年下半年市场才会恢复。

  杭州:

  百姓等待价跌,仍有人为炒作

  《浙江日报》专刊部记者、编辑俞亦贇:

  去年房子好卖时,购房人可能10分钟就能下单,就像买白菜一样快速。但现在,下单速度明显放缓。自己去售楼处谈,售楼小姐可能就会打个96折,还能讨价还价。

  楼市不温不火,主要是老百姓观望气氛比较浓,其实杭州还是有不少人想买房子的,但大家都在等,看房价会不会跌。

  杭州像三墩、九堡、下沙这样的远郊也已经遍地万元房了。市中心的房价普遍在2万元左右,最近还出现了几个超过3万元的楼盘。100万元在杭州买不到房子,200万也买不到好房子。

  业内多认为杭州的房价高,其中不乏人为炒作、作秀的成分,像“西湖8号公馆”,成交单价超过10万元;南山路、湖滨路交界处的元华公寓,一套二手房的挂牌价居然高达5000万元,每平方米单价达25万元!

  还有本地一家品牌开发公司,凡是他们开发的盘子“炒家”都多,这家公司在市场中一直扮演“领涨”的角色。有人分析,有一批职业“炒家”在跟着这家公司走。即便是现在楼市冷,买这个盘子的人还是多。这里面到底是开发商托市,还是“炒家”赌预期,不得而知。

  今年以来,市政府先后采取多项措施加强对房价的调控。比如把个人公积金最高可贷额度从50万下调至30万,90平方米以上住房、公积金二次贷款和二手房贷公积金的门槛提高。同时,杭州却把经济适用房的准入门槛调低了。政府还给刚毕业的大学生提供比较廉价的房子租住。这些,对房价的平抑也有效果。

  延伸

  南京楼市:“跌”声之中温和上涨

  在这轮调控中,深圳、武汉等不少城市房价明显下跌;而南京市场温和小幅上涨,显得特立独行,令人意外。

  如果把北京、上海、深圳、广州等城市的房地产市场拿来与南京相比较,得到或涨或跌的明确答案,实在是一道非常困难的命题。因为房地产市场有一个鲜明特性,那就是区域性特征,不一样的城市,自然具有不一样的个性。

  然而,在全国楼市大背景下,观照南京房地产市场走向,仍然让人十分关注。无论是购房者、房地产商,还是决策者。

  南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为:“从整个楼市基本面来看,大家都处在盘整的过程中,价格盘整,成交盘整。从成交上看,南京也不例外。5月份南京楼市成交量仅有小幅上升,进场的人太少,全面回暖仍有待时日。”

  成交低迷,主要原因是观望情绪浓厚。目前越南经济危机,央行又一次性上调1%的存款准备金率;PPI(工业品出厂品价格指数)5月创下近三年最大增幅,由此传导到销售领域;M2(狭义货币量)5月又有较大涨幅……通胀压力大,国家加大宏观调控,紧缩货币供应,这些对房地产市场有一定程度的打击,对观望心理更加有所加重。

  在这轮调控中,南京房价显得坚挺。原因何在?

  专家认为,首先,南京去年房价涨幅不是特别高;其次,供应结构起了作用,住宅多集中在江宁和江北这样的新城区,江北供应量就占到30%左右,而主城区房子供应量少,新城区因供应量大价格盘整,但主城区没有变动,所以整体依然稳定;另外,南京特有的“一房一价”,还是在一定程度上“拽”住了房价疯涨的尾巴。

  不过,张辉也认为,南京官方统计的房价,是按毛坯价格计算的,而当前市场上精装修房占比相当多,所以抛除精装价格的全市均价实则有所“失真”。从这个角度说,实际上南京房价和深圳、广州、武汉等城市一样,是有较为明显的“异动”的,并在扩散,包括河西某楼盘4月份曾“跳水”3000元等,只是所谓的“数据”把这些“异动”都“遮盖”住了。

  对于楼市预期的判断,张辉称,最近中央召开的会议上进一步加强金融监管,促进资本市场健康发展,保持房地产市场稳定,切实防范金融风险。传递出的信号是,中央不会改变进一步紧缩的调子,将通过金融调控,让房地产市场走势平稳,不要大起大落。

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