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现在的信贷环境下 购房置业谨防三大误区
苏州房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
房地产金融调控和信贷紧缩政策的出台,不仅仅导致购房人贷款难度加大,而且,伴随第二次购房贷款资金成本和首付门槛的提高,将更加深刻地影响、改变原有的许多房产置业理财观念。

  [误区一]

  资金稍宽裕就提前还贷

  很多背负房贷者手头资金稍有盈余,马上想到要提前还贷,减少利息负担。当然,这在以往信贷环境宽松且个人较容易获得贷款、其他投资渠道有限且收益率较低的情形下,也无不妥。反正没有太好的投资收益机会,还了银行贷款,节省了利息支出,要用钱时可以再贷。

  然而,2008年,随着房贷新政的严格贯彻和从紧货币政策的落实,人们会逐渐感觉到从银行贷款将不再像往年那样轻而易举,很多情况下难以获得优惠的贷款利率。

  建议:结合家庭今后的置业规划决定是否归还原有房贷。

  对于第一套房贷款仍未还清的购房者,目前大多执行最优惠的中长期房贷利率6.6555%,而今后如再办理购房贷款时利率则高达8.613%,比前者高出近30%。当下,如以闲置资金盲目归还原有房贷,节省的是相对较低的优惠利率,而再购房时融资成本则要高出近三成,付出更多。对于今后还有购房需求的家庭,不应急于归还原有房贷,如短期内尚未有贷款购房打算,可考虑用闲置资金买一些稳健型的理财产品,其预期收益甚至可以覆盖优惠利率房贷的支出。

  [误区二]

  “以小换大”、“梯级置业”

  对于参加工作不久,经济实力不足的购房者,先付些首付,买套小房子,慢慢还月供,等收入大幅提高后再换购一套大房子,分多次、以梯级形式实现自己的置业目标,这原本是备受年轻人推崇的一种置业理财方式,其理念本无可厚非。然而,房贷新政的出台,使得再次贷款购房者,即便首套住房贷款全部还清,也将承受高于首套房贷近三成的利率水准,这不得不让许多原本打算通过换购升级的购房者望而却步。

  建议:初参加工作短期内不购房,随父母住或暂时租房,努力攒钱挣钱,尽快积累首付,一步到位,多贷款直接购买大房子。或者,单身时贷款购买一套小户型,准备结婚前,以“他”或“她”的名义再贷款买套大房子,然后再结婚。另外,也可以首套小户型以父母名义购买,尽量不贷款或少贷款,等时机成熟时再以自己名义多贷款、买大户型。

  [误区三]

  “以房养房”、“以租抵贷”

  几年前,低房价和低利率的市场环境,使得“以房养房”、“以租抵贷”置业理念颇为盛行。然而,随着房价的逐年大幅度攀升,如今,大城市房屋租售比严重背离,许多地段的房产出租收益率甚至不及存款利率,单纯指望出租获取收益已不太现实。

  建议:贷款利率的提高,无疑增加了房产出租投资的收益期望值,尤其是第二套房中长期贷款要承受最少8.613%的利率,以目前的楼市现状,一般住宅项目很难有这么高的租金收益水平。如果拟购房产未来预计涨价空间不大的话,则需认真思量此笔投资是否值得。换言之,如没有太好的买卖盈利预期或非常迫切的自住需求,则应尽量避免盲目贷款购房。

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