楼市观察

经适房限价房退潮 政府代租如何解决成本
苏州房产网  发布时间:2011-04-08  来源:南方日报

  4月1日,广州市公布2011年保障性住房建设计划,预计今年将投资118亿元乔迁建8.5万套保障性住房。其中公租房成为保障房建设的重中之重,数量为4.65万套,占到建设总量的57%,此外,廉租房0.65万套,“两租房”总数达到5.3万套,占今年广州保障房建设总量的62.4%,而经济适用住房和限价房总量仅为1.03万套,仅占12.1%。

 

  业内专家指出,我国的住房保障制度曾经历了三大转变,现时已经开始以公租房、廉租房为重心,取代过去着重建设经济适用房和限价房的政策。保障政策开始从让低收入阶层“有住房”转变为让困难家庭“有房住”。这种方向性的转变,明显是要在保障性住房与商品住宅市场明显划出界限,让“双轨”正式成型。保障性住房真正直指保障,但同时也为市场提出了新的难题,资金回笼会减慢,融资建设会变得困难。而土地出让以及政策扶持引导强势的开发商将资源砸到并不为市场看好的保障性住房计划当中将是接下来所关注的一大焦点。

 

  经适房、限价房退潮?

 

  2004年建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局等部门联全发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《经济适用住房管理办法》,我国刚开始着手建立和完善新形势下的住房保障制度时,重点发展的并非是“两租”住房,而是在走中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用住房的发展思路。

 

  按照现时广州新推出的2011年保障房建设计划,经济适用房和限价房退潮已是不争的事实,尽管经适房和限价房在广州推出以来一直被众多购房者认为是最划得来的选择。但也一直受到市场诟病,茅以轼就曾认为“大建限价房和经适房会推高房价”。事实上,据广州新出台的房价调控目标,限价房和经适房都将归入到房价统计数据中去。有业内人士称,这两种曾被作为居住保障规划主力的产品现时保障性与市场“双轨”运行的规划下,面临着非常尴尬的定位问题。

 

  2007年8月,国务院颁发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,政策指出保障制度的重心已经由经济适用住房转向了廉租住房。在此基础上,2007年末,建设部等部门联合修订的《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》正式发布,其中也将廉租房摆在了保障性住房计划的最显著地位之上。在日前广州发布的2011年保障性住房建设计划中,显然经济适用房不再是规划的重点,公租房起码在计划中已经取而代之成为保障性住房建设的重头戏。

 

  事实上,经适房、限价房退潮也并非想象中容易。房地产经济学家韩世同在此前接受本报记者采访时曾表示,面对今年国家要大规模建设1000万套保障性住房计划,地方政府的压力很大,而经济适用住房“相对于其他保障项目,可操作性更强,资金回笼也快,对开发商有吸引力,比较容易落实,仍有可能是今年保障项目建设的重点。”

 

  政府代租 如何解决成本?

 

  大规划建公租房和廉租房被认为是政策真正落到保障安居之上。特别是公租房的正式推出,使得以往买不起经适房和限价房又不够资格申请廉租房的“夹心层”在政策上有了真正属于他们的立脚点。但公租房资金途径如何解决到目前为止仍没有切实的方案。

 

  在广州保障办去年的报告中,廉租房保障资金和经适房建设资金在政策上已经明确,可以通过财政投入、银行贷款和销售经济适用住房保证建设资金的投入,但公租房资金解决途径却仍没得到明确。公租房是今年广州保障房建设的重中之重,数量达到4.65万套占保障房建设比重高达57%,按现行土地出让纯收入的10%提取额作为公租房建设资金根本无法支撑。有分析人士称,今年,从土地出让纯收入里提出的比例已经从10%升至13%,仍难解决今年广州保障房建设的资金,尤其是租赁型保障房建设比例大增,资金回笼速度相对慢,如何解决资金问题是摆在公租房建设面前的一道坎。

 

  面临资金问题的不仅仅是广州,北京市某区政府就想出了尝试以低成本租赁回迁房变身“公租房”的办法,想要摆脱解决建设中“钱”的问题。这种以政府作为二房东“代租”的方式引起关注。但有专家指出,这种“政府代租”显然并不是长远之计。单纯依靠政府出资建设或者回购出租很难有充足的资金进行大规模的公租房建设,更多的希望要放在如何引入市场资本之上,甚至进行政策扶持调动开发商投资。

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