楼市观察

5月1日起全国商品房销售须明码标价
苏州房产网  发布时间:2011-03-25  来源:

       发改委昨日发布《商品房销售明码标价规定》,明令商品房销售要明码标价,实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。

  该《规定》将于5月1日起正式执行。这是国家发改委首次在全国范围内明确商品房须“明码标价”,此前商品房“一天一价”甚至“一天几价”的局面,有望被遏制。

  一次性公开全部房源

  根据规定,对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,开发商要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。每套商品房明码标价,实行一套一标。

  按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

  商品房销售明码标价应当做到价目齐全,标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目,并标示价格主管部门投诉举报电话。

  按照去年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)文件要求,对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,严格按照申报价格明码标价对外销售。

  二手房首被要求明码标价

  此次发改委还把明码标价的范围扩展至经营二手房业务的中介机构。

  规定称,“房地产开发企业和中介服务机构(以下统称商品房经营者)销售新建商品房,应当按照本规定实行明码标价。中介服务机构销的二手房的明码标价参照本规定执行。”

  发改委有关人士表示,此次规定主要针对的是房地产开发商,此后还将出台二手房明码标价的具体规定,目前仅是做了规范性的规定。中介必须要标明的价格包括:一、现有售卖的二手房价格的依据;二、明确所有中介等服务费用。

  此外,发改委还配套了惩罚措施。对于违规开发商,县级以上各级人民政府价格主管部门可依据价格法等等法律法规,实施行政处罚。

  一,开发商应标明楼盘情况

  1,开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。

  2,楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。

  3,当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

  4,优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

  5,商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

  二,售房应公示收费内容

  1,商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。

  2,商品房销售时选聘了物业管理企业的,商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。

  3,商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

  ■ 解读

  1 明码标价后还能涨吗

  商品房明码标价并公示后,是否意味着开发商不能改价格更不得再涨价?

  涨价须物价部门审核

  国家发改委有关人士昨日对记者表示,并不是说商品房明码标价后开发商就不能再涨价了,目前对于房地产市场政府采取的仍是由开放商自主定价的政策。

  他表示,此次明确房价一旦定下来,并向政府申报后,开发商就不能轻易变动价格。所有涉及房价的收费项目全部列出后,开发商也不得任意添加收费项目。目的是要将开发商的价格透明化,与消费者信息对等。“以前由于信息不公开,开发商可能今天一个价,明天一个价,可能上午、下午价格都有变化,售楼员对不同的客户也会报不同的价码。”

  该人士表示,开发商在明码标价后,如果要提价,必须要向当地价格主管部门申报,并由价格主管部门予以审核。

  2 涨价涨多少可获批准

  开发商公示价格后,过多长时间可以提请更新价格?涨多少才会获得批准?

  新规未规定涨价幅度

  开发商究竟申请涨多少才能获得价格主管部门的批准?这备受外界关注。也有消费者疑虑,为了规避新规定的约束,开发商可能在一开始就将价格报高,然后再以打折的形式对外销售。

  对此,上述人士表示,此次规定仅是在明码标价这个前端做出具体的规定,还不涉及对房地产价格制定问题。

  实际上,目前房地产市场实行的仍是开发商自主定价的政策,而此前也有消息称,政府可能对于房价做出一些指导等。

  记者昨日从发改委内部获悉,发改委有关部门目前还在就房价的制定等问题研究新举措。

  此外,对过多长时间开发商可以提请更新价格?目前尚无明确的时间间隔规定。

  3 开发商违规如何处罚

  如果有开发商违反明码标价的规定,将如何处罚?罚款能否起到作用?

  开发商最高可罚20万

  对于不执行此规定的商品房经营者,发改委表示,将依据《中华人民共和国价格法》等法律法规实施行政处罚。

  记者查阅2000年修订的《关于商品和服务实行明码标价的规定》,对利用标价进行价格欺诈的行为,根据情况不同,价格主管部门可处违法所得5倍以下的罚款或2万元以上20万元以下的罚款;情节严重的责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

  有消费者担心对于开发商而言即使几百万的罚款都不是问题,上述人士表示,发改委的目的并不是要罚款,而是要让开发商有所忌惮,不要心存侥幸,毕竟没有哪个开发商愿意被发改委点名惩罚,这也不利于其市场声誉。

  ■ 影响

  去年4月住建部曾发出通知,要求“一房一价”、“一次性公开全部准售房源”。北京、南京、杭州等地已开始实行“一房一价”。此次发改委的规定更注重执行和操作层面,例如具体规定了哪些要素是必须要公示出来的。这一规定对商品房交易和中介会有什么影响?

  高报价低成交仍将存在

  北京等地已一房一价,存在高报价低成交情况

  北京中原地产市场研究总监张大伟表示,该规定抑制了开发商在开盘销售中,根据客户数量而盲目加价的行为。此外,再次强调一次公开房源将打击变相捂盘现象。

  据介绍,北京在3月中上旬共有11个项目取得预售许可,而总住宅供应仅为2359套,平均每个项目一次预售仅在200套左右。而且个别项目更是在一次预售项目中也根据开盘情况分次供应房源,这就造成了人为的房源紧张。

  思源经纪总裁陶红兵表示,从北京执行“一房一价”政策的效果看出,对于调控房价没有根本作用。开发商可以在获得批准的范围内稍报高一些价格,慢慢卖。成交价格低的现象是因为不同的房子有不同的价格,更多的是便宜的房子先成交。

  张大伟表示,目前市场上大部分项目均是实际签约价格低于申报预售价格10%左右,所以政策也应该涉及审批项目价格的环节,这样调控的综合力度才更强。

  中介吃差价有望被遏制

  二手房价取决于房主意愿,“明码标价很难”

  业内认为,此次规定,意味着除了二手房的明码标价外,“相关收费”如中介等费用也要明码标价。

  对此,链家地产市场研究部首席分析师张月认为,二手房胡乱报价的情况将有所减少,房源真实性和价格的合理性将大大提高。

  中原地产华北区域董事总经理李文杰表示,今年1月,住建部等部门发布《房地产经纪管理办法》,针对房地产经纪服务违规收费问题,要求对房地产经纪服务实行明码标价制度。此次,国家发改委再次重申了该项制度,要求二手房买卖收费标准和房源进行明码标价,可以规范二手房中介市场,防止乱收费、吃差价等危害消费者的行为出现。

  但也有消费者认为,二手房的价格主要是依据卖房人自己的主观因素,要求中介明码标价很难。

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