置业宝典

商铺投资收益引风险 知己知彼达人巧规避
苏州房产网  发布时间:2010-12-30  来源:京华时报

  日前,由和裕地产和京华时报共同举办的百姓置业大讲堂在亦庄开幕,汇博行总经理潘好龙受邀对商铺投资进行解读,潘好龙在解读商铺的同时对整个房地产市场进行了梳理,着重分析了2010年影响商业地产发展的重要事件。

 

  八件大事影响商铺投资

 

  在讲商铺投资之前,潘好龙首先向现场的观众分享了2010年影响商铺投资的八件事情,分别是北京要建设世界城市、商业地产频频流拍、国十条和京十一条的出台、北京酒店类项目禁止分层分套出售、服务业振兴规划出台、保险资金容许投资商业房地产、CPI创25个月的新高以及存款准备金率再上调,它们看似毫无关联,但和商业地产的投资结合在一起就会发现,商业地产未来的投资受这些事件的影响很大。

 

  潘好龙提到北京建设世界城市意味着商铺发展的大环境趋好,要成为世界城市必须有一个支撑条件,那就是经济规模,这就为商铺发展奠定了很好的基础。潘好龙还提醒对商铺投资感兴趣的人应将投资放在宏观经济中去看,不能只见树木不见森林。

 

  投资时应知己知彼

 

  潘好龙认为,商铺投资者在进行投资时首先要正确理解投资的概念。一般而言,投资可以理解为投入资金以获取回报或利润,这是一项资本支出,资本支出应该能在未来创造收入或利润。其次,投资者应该明白,任何投资都是有风险的。投资者在出手时首先想到的不是如何赚钱,而是需要想到如何回避风险。最后,商铺投资受到管理、税收、价格、现金流与投资者偏好等因素影响,这些是在投资时必须考虑的问题。

 

  另外,他提道,在商铺投资时要做到“知己”“知彼”其中,“知己”很重要,首先要看自己有多大能力,其次是看自己的投资理念,第三是确定目标收益空间;而“知彼”是考虑项目能不能投资,值不值得投资。很多选择林肯公园的人都充分考虑到了社区人口、交通等因素的影响,这就很明智。

 

  商铺投资有特殊风险

 

  商铺投资的潜在风险是购买商铺需要一定数量的资金,而实现投资项目收益最大化却需要一段时间的培育。因此,商铺投资可能会给投资者带来一些特殊的风险。例如,由于市场因素的变化,使得商铺出现租不出去的现状,带来风险。同时,外部因素的变化如市场上新的竞争性物业开发、税收政策的变化带来租金收益降低,相关政策和新出台的法规也给商铺投资带来风险。

 

  此外,商铺由于流动性较差,不能像股票一样迅速出手变现。因此,更加需要投资者结合以上各方面的情况来评判风险。

 

  如何规避投资风险

 

  投资者在购买商铺时一定要注意分析商铺所处商圈的变化,因为商圈的变化对于商铺的投资价值有非常大的影响。例如,林肯公园所处的亦庄商圈环境就不错,比较适合投资,只要根据自己的能力进行合适的选择,风险不大。

 

  另外投资商铺要有正确的程序,首先要计划出商铺投资的资金总额,确定投资的市场类型、目标收益空间。根据资金实力确定你可以拿出多少钱进行投资,要充分考虑到商铺投资率。另外要对商铺定位、经营主题与之相关的行业发展前景调查、分析与评估。具体而言,便是对商铺的基本数据资料进行收集、整理分析。最后,根据当前市场商铺平均投资目标收益率确定自己的目标收益空间。这个收益率必须要客观地进行评估,而这个收益率并不是一成不变的。例如,近几年北京郊区发展很快,昌平、通州前几年的商铺卖七八千一平米,现在已到一万多一平米。另外,商圈的变动因素,主题定位的行业前景,周边租金水平等对于我们投资都有影响

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