楼市观察

加息后公积金贷款没必要提前还 可适度负债再稳健投资
苏州房产网  发布时间:2010-12-28  来源:新闻晨报

加息后公积金贷款没必要提前还 可适度负债再稳健投资

昨天是央行实行加息后首个工作日,许多人纷纷到银行咨询还贷相关利率。

 

  银行和住房公积金贷款利率再次双双上调,昨天是加息后的首个工作日,记者从多家中介公司了解到,许多购房者并没有盲目提前还贷,而且时至年末,再次申请贷款并不容易,申请到的贷款优惠也不如以前。加上通胀的背景下,与其使用大量现金提前还贷,不如保持适度负债,再进行其他稳健的投资。

 

  昨天提前还贷者很少

 

  昨天,在工商银行南京东路第一支行的二楼,记者在近1小时内并没有等到因连续加息而到银行提前还贷的购房者。一位在等待室中等候的女士表示,自己是因为其他原因而提前还贷,“不是很清楚利率调整情况。”她同时表示,不会根据利率的调整来决定是否提前还贷。

 

  来自上海中原、21世纪不动产等多家中介门店的消息称,想要提前还贷的客户非常少。

 

  贷款中介上海凯盛经略副总经理赵炜表示,尚无客户要求提前还贷,不少人都觉得自己申请的已经是七折优惠利率,现在要申请优惠利率谈何容易,更何况年末银行的信贷额度用完,基本都不批新贷款。“明年年初将会是贷款业务的冰冻期。”赵炜说,一方面是由于每年的一、二月份是传统的交易淡季,市场交易量会进一步萎缩,这直接影响到贷款签约额。另一方面,明年第一季度仍会有加息的可能,不断的加息会使购房者成本增加,对购房者的心理产生一定的影响。随着政府一再干涉银行的贷款政策以及贷款规模的额度限制,房屋的按揭贷款规模在未来几个月会呈现递减状态。

 

  公积金贷款不必提早还

 

  其实从账面上,至少对于采取等额本息方式还款的购房者来说,现在确实没有必要提前还。

 

  以一笔40万元、15年期的公积金贷款计算,加息后,借款人每月多支付月供86.49元,多支付总利息15567.28元。不过,加息后的公积金利率仍然存有一定优势,与加息后的基准商业贷款相比,借款人每月少还款443.23元,节省总利息约8万元。

 

  尽管年内的两次公积金贷款加息使得明年1月1日起的公积金贷款利率骤升,但相比同期限银行存款利率,还是出现了“倒挂”。加息后,五年期以下(含五年)公积金贷款利率从3.50%调整为3.75%,而加息后的3年期银行定期存款利率为4.15%,“倒挂”0.4个百分点。五年期以上公积金贷款利率从4.05%调整为4.30%,而加息后的5年期定存利率为4.55%,“倒挂”0.25个百分点。因此,对于目前有公积金贷款的市民,没有必要提前还贷。

 

  而对于商业贷款,如果没有其他投资渠道,或者追求稳健、不想“欠债”的贷款者,不妨提前还贷。但考虑到贷款政策已经收紧不少,而在可预见的一段时间内,再次申请贷款并不容易,申请到的贷款优惠也不如以前。此外,股市、基金、理财产品等领域的投资机会也比较多,因此,购房人暂时并不需要急于提前还贷。

 

  银行称利率折扣尚不上浮

 

  昨天下午,在九江路的建设银行大厅内,记者看到有两名在附近上班的白领询问下月需要还款的金额,尽管已知晓利率上调的幅度,但由于房贷计算复杂,两人还是一起到银行询问准确的还贷金额,同时担忧明年自己的7折优惠利率是否会变成8.5折。银行工作人员解释说,暂时还没有接到利率折扣变更的通知,变更的贷款还款金额会稍后通知。

 

  早在此次加息前,就有市场传言为了进一步控制楼市,不排除银行方面对存量房贷客户进行利率折扣上调,原先的利率7折优惠很有可能调至8.5折,而调整的时间有可能在元旦之后。昨日,记者从沪上部分银行了解到,目前尚没有接到调整贷款利率折扣的通知,1月份还款数额的变化完全是因为利率上浮的原因,和利率折扣没有关系。至于年内会否上调利率折扣,取决于后续政策的出台。

 

  对于准备申请房贷的客户而言,不少人都担忧此次加息后银行会收紧房贷业务。银行方面表示,加息对放贷的数量和时间不会带来实质上的影响。工商银行表示,目前房贷业务正常,对于符合第一、第二套房贷发放的客户,银行放款正常,首套房贷的利率优惠幅度仍为8.5折。

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