楼市观察

房价历经调控拦截 依然保持明显上涨原因
苏州房产网  发布时间:2010-12-24  来源:京华时报

房价历经调控拦截 依然保持明显上涨原因 

 

  经过2009年爆发式量价双涨的楼市,楼价在2010年并没有在连续的4月、9月调控中停止上涨。虽然房价涨幅相比2009年有了明显的下调,但是因为基数过大的原因,实际上涨的绝对值依然惊人。

 

  2010年可以说是我国房地产市场历年来最严厉的调控之年,每次调控政策出台后都对市场成交量有一定的抑制作用,但今年房价整体上涨的趋势没有改变。

 

  以在12月取得预售许可证的41个项目为例,年内有过预售记录的项目合计为16个,而相比涨价达到了15个,除个别项目微调外,其他均明显价格上涨。其中12月预售价格相比之前的成交价格上涨最高达到了61.8%。

 

  前所未有严厉的调控换来的依然是价格明显上涨,主要原因莫过于几点:

 

  总体需求呈旺盛趋势 :主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求,都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高,共同推动了房价的上涨,特别是在通货膨胀明显的2010年,为了避免货币资产缩水,在重重限制的楼市购房保值成为了价格上涨最主要的支撑因素。

 

  货币供应量爆发,促使资产升值:广义货币供应量仅2009年一年就增加了13万亿之多,1999年来十年间共增加了49万亿人民币,增幅超过5倍, 货币供应上涨,使得资产必然出现明显的升值。2003年至2008年新增本外币贷款占GDP比重,这几年这一占比的算术平均值为16.28%,而2009年占比接近30%,2010年这一占比也近20%,预计2011年新增贷款指标依然高达7.5万亿。而即使对房地产领域有非常严厉的调控政策,依然有很多渠道可以使得资金流入。在如此大环境下,期待房价下调难。

 

  土地资源严格控制且价格上升,房价和地价互动上涨。房价带动了地价,地价推动了房价。近年来,住宅产品供给压力不断增大,直接导致供求关系紧张,致使房价快速走高。而以北京为例,2003年至2009年6年间常住人口上涨了300万,这就使得住宅市场一直处于绝对的供小于求的现状,另外投资渠道单一等也是影响房价的重要因素。

 

  不解决以上几点,只单纯地调控,即使见效也只是短暂的微调后再迎来报复式反弹,2011年不仅是“十二五”的第一年,更是多年来经济发展最关键的一年。货币政策趋稳健,但是通货膨胀的压力依然巨大。房产税可能在个别城市率先试点实施,一线城市成交量可能会因此大幅萎缩,价格会处于僵持状态,而二三线城市楼价依然会保持快速上涨,投机资金会向二三线城市大量转移。

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