楼市观察

关注房市泡沫破灭风险
苏州房产网  发布时间:2010-12-13  来源:深圳特区报

  日前召开的中央经济工作会议,是分析当前经济形势和定调来年宏观经济政策的最权威风向标。众多专家表示,在保增长的过程中,如何防止通货膨胀,是明年我国经济面临的最大挑战。

 

  不可否认,最近连续收紧存款准备金率,体现了管理层对于物价上涨压力的关注。自2007年以来,中国广义货币供应量增长一倍。

 

  由于传统行业投资机会的欠缺及次贷危机的影响,在中国大量发行的货币并没有进入实体经济,而是流入了房市、大宗商品及日常消费品市场。

 

  多项研究表明,当前物价上涨的压力不仅来自于真实需求的推动,更多是过剩资本的推动。当前经济调控的难处,在于实体经济对流动性的正常需求,与过剩流动性带来的物价上涨和资产泡沫之间难以并行。

 

  当前政策的两难抉择在于,收紧银根会带来地产泡沫破灭的风险;不收紧流动性,同样会有继续放大资产泡沫的风险。对投资者而言,现在需要做的只是耐心等待地产泡沫破灭的时点出现。对政策决策层而言,却是要选择软着陆。

 

  当前来看,明年物价上涨压力或许并不是经济最根本的问题。最大的问题是资产泡沫,尤其是房地产泡沫。从公开的数据可知,物价上涨的压力并没有房价压力大。自2008年底以来,各大城市房价平均上涨超过100%,但CPI两年上涨幅度不超过30%。对城市居民而言,房地产消费占据了普通老百姓70%的支出,但日常生活消费支出占收入比重不到10%。

 

  尽管针对房地产调控的措施不断出台,但是,左一个国十条、右一个国五条,为何房价就是压不下来?究其原因,关键在于没有对房市上涨的预期进行调控。针对房地产的调控,事实上并没有真正采取针对性措施,多项政策的出台并不是希望房价下跌,而是希望打击投机气氛。如果能够采用当年治理股市泡沫的方式来治理房市,估计效果将会十分明显。比如像2007年一样提高印花税,增加二套房以上的房地产交易税和消费税,提高投机交易成本。

 

  为何政策不能及时出台税收措施遏制房地产投机呢?关键在于当前房市的参与方关系错综复杂,影响面广,涉及各方利益,因此,政策制定者很难迅速采取有针对性的措施。

 

  但是,针对通胀管理的措施,事实上亦将打击房市泡沫。包括上调存款准备金率、利率,以及收紧房地产贷款等货币政策,都将改变前期流动性宽松的局面。一旦信贷周期从宽松演变成紧缩的局面,那就意味着,一直靠高杠杆负债经营的地产商,必将面临资金链紧缩的后果。

 

  一旦资金链紧缩,就会意味着地产商必须加快资金周转,而要加快资金周转就需要及时解决存货,而要及时变现存货则需要考虑市场需求的价位。因此,房价下跌将是2011年货币政策拐点带来的大概率事件,亦是伴随着管理通胀预期之后出现的结果。

 

  随着房价的下跌,最终出现的结果,将是一个新的反身性原则的体现。即银行补充资本金的再融资行为进一步扩大,银行贷款进一步收紧,金融体系去杠杆化的过程进一步扩散,最终打击泡沫严重的房市。这种负面反馈环效应一旦形成,最终带来的结果是房地产泡沫的破灭。因此,房市泡沫的破灭风险,可能是2011年最值得关注的风险。

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