楼市观察

房产税短期或能抑房价 长期效果不能奢求
苏州房产网  发布时间:2010-12-08  来源:新闻晨报

  近日,房产税的新闻又多了起来。据传房产税已基本确定将于2011年初试点,目前财政部和国税总局正在对 《房地产税暂行条例》进行修订,以符合对居民自用房的征税,而相关试点城市也正在抓紧完善试点方案。

 

  自2003年六个省市开始实行物业税试点空转以来,每隔一段时间,相关消息就会来次“抽风”。从今年初开始,物业税换成了房产税,“抽风”的时间间隔急剧缩短,平均两个月甚至一个月就会如期而至。可时至今日,还是只闻楼梯响。

 

  实际上,关于房产税这档事,财政部和国税总局在9月30日答记者问时,就讲得很清楚了:“对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的,但考虑到这项改革情况复杂,拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点,恢复征收房产税,积累经验后逐步扩大到全国。 ”在10月中央关于制定“十二五”规划的建议中,再次明确提出“研究推进房地产税改革”。

 

  我一直认为房产税确实箭已在弦,只是引不而发。至于什么时候发出来,主要是等待合适时机。如果稳定房价的效果不佳,投资投机需求依然兴风作浪,那么就会出台。依当前楼市形势,“限购”、“限贷”等行政干预措施出台后,市场降温的情况不如预期。

 

  客观地讲,“9·29”新政的力度并不小,然而外部经济环境发生了重大变化。一是近几个月通胀持续加剧,啥都乱涨价,存钱负利率,作为理性经济人,当然都会考虑资产的保值和增值问题,买房是一个较好选择;二是6月19日以来,人民币加速升值,对美元已累计升值3%左右,境外热钱急吼吼地涌进来了,其中部分流向了房地产市场。国内和国外的需求保持旺盛,即便是政策强力压制,房价依然坚挺。

 

  新一轮调控慎之又慎,房价暂未有效抑制,那么,作为重要的“备用武器”,房产税出台的压力正变得越来越大。如果接下来两三个月房价仍不肯降的话,房产税最快将会在 “现在至明年全国两会”——这一时间窗口推出。

 

  当然,人们更为关注的是房产税对房价的影响。整体而言,房产税对房价属于利空,但对于抑制房价的力度,我倒并不乐观。首先,率先试点的只是个别城市 (上海、重庆、深圳的可能性最大),范围太小,不可能对市场全局产生重大影响。试点空转一搞就是七年,至今都没“转正”,将来试点实转后,还需要积累经验,才能一步步向全国推广,不知猴年马月才会覆盖全国多数城市。

 

  其次,试点阶段,房产税的税基小、税率低。从征税范围看,只向二套以上和一定面积段以上住宅征收,绝大部分自住房屋将会免征。从税率看,商铺和办公楼的现有征率是1.2%,住宅理应小于它们,0.4%-0.8%可能性最大。大家稍想即知,在近几年房价年均上涨20%左右的情况下,不足1%的房产税,不太可能将多数投资客吓跑。

 

  只不过,房产税试点开征之后,将是“开弓没有回头箭”,未来很多年,征收范围只能是越来越大,税率也有可能上调(各地有一定的调节权),这将在一定程度上影响投资者们的心态和积极性。长期而论,美国有房地产税,不还是出现了2003-2006年的房价泡沫(破灭后引爆了次贷危机)?香港也有差饷 (实质是房产税),诸位都知道香港投资房产的风气有多盛。

 

  总结为一句话:房产税短期或许有利于抑制房价,长期效果不能奢求。当然,地方政府倒是增加了一个重要税源。

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