楼市观察

各地楼市低位波动 房价或将出现区域性下调
苏州房产网  发布时间:2010-11-30  来源:半岛晨报

  在调控从紧的政策环境下,最近各地楼市成交量呈现低位波动态势。楼市信贷环境的紧缩,国家多部门相继加大对房企融资渠道的监管和审查力度,同时,政府在年末来临之际对保障房建设的加力推动,房企资金链进一步被收紧。业内人士预计,一旦进入新的加息周期,房地产调控的"政策叠加效应"将使开发商在第四季度加紧推盘以回笼资金,房价或可出现区域性下调。

 

  各地楼市低位波动

 

  来自中原地产的市场信息,目前除了深圳二手房市场出现一定回升,各地新建住宅及二手住宅的成交量在上周继续延续前几周低位波动态势。

 

  监测数据显示,9个重要城市新房市场成交量环比微增3%。一线城市中,京穗两城市成交下降一至三成,沪深两城市环比增幅均在15%左右;二线城市成交则大多维持在一至二成波动状态。二手住宅成交量方面,京津沪穗深5大城市总体环比前周微跌3%,其中北京和深圳继续上升,环比增幅在二至三成;而上海、广州和天津环比均有所回落,跌幅在一至四成。

 

  亚豪机构的统计数据显示,11月份截至20日,北京市商品住宅期房、现房累计成交7546套、77.55万平方米,环比10月同期分别大增47.84%、29.40%。其数字反映出北京商品住宅成交套数实现环比翻倍,但是这主要是保障性住房项目集中签约所致。该机构副总经理高姗分析,因为保障性住房全部是期房,而且面积偏小。扣除保障性住房,11月中上旬北京市期房、现房商品住宅实际签约量仅为4877套、54.90万平方米,环比10月同期分别减少14.09%、11.15%。 11月中上旬商品住宅成交均价为20468元/平方米,环比每平方米上涨658元,涨幅仅为3.32%;实际对商品房的需求环比锐减。这表明二次调控的影响正在日益加深,购房需求被大大抑制。

 

  房企融资被逐步收紧

 

  10月下旬以来,房地产市场感受到的最明显的政策信号是,信贷在全面收紧。加快保障性住房建设是今年针对房地产调控的重要指标,为保证实现这项指标,上周,国家财政部、发改委、住房城乡建设部三部委联合下达《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》,规定各地从2010年起在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下,可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公租房。与此同时,中央从供需双方同时收紧了房地产开发的资金来源,迫使房企融资不断收紧。对商品住宅预售资金加强监管,日前银监会下发通知要求信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查,目的是提示信托公司关注房地产业务的风险,堵住房地产商从信托公司曲线融资的口子;证监会也叫停上市房企再融资,对再融资房企的申请采取“一刀切”的全面关停措施,而此次共计有60家公司再融资受阻。

 

  11月19日央行再次宣布上调存款储备金率,央行的货币政策定调已经由适度宽松转向稳健。面对年末中、农、工、建四大银行全年信贷额度已经用尽停止新增开发贷款,年底前开发商大规模融资几无可能性。不少开发商期待再挺上两三个月争取拿到下一年度的贷款。然而日前已有消息,明年全年新增贷款规模缩减将成定局。此时资金链已经拉紧,对“钱袋子”最关心的房地产商已经不如此前那般悠闲了,而这些政策对中小开发商影响最大。

 

  业内人士认为,在房地产资金来源全面收紧的情况下,一旦再进入加息周期,其产生的“政策叠加效应”从今年第四季度将会比较明显的反映出来。最近,开发商已经开始调整预期,加紧推盘以回笼资金。但大部分开发商的资金压力短期内不大,真正降价的开发商并不多见。房价在调控政策作用下区域性变化更为明显,如北京通州最近就出现了大幅阴跌。

 

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  住建部官员称:

 

  房价波动厉害 调控存在难题

 

  晨报讯 近日,在中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会成立大会上,住房和城乡建设部副部长仇保兴表示,我国房价波动非常厉害,这使得未来房地产调控难度更大。具体而言他认为我国楼市调控存在六大难题。“一是城镇化的刚性需求,日本的房地产市场泡沫破灭是什么时候?就是在它城市化率达到80%,也就是刚性需求减少的时候,泡沫就爆了。 ”仇保兴表示,中国城市化50%,每年有1500万的农民要进城,这种进城就提供了刚性需求,所以调控难度非常大。

 

  二是民间资本投资领域过窄。民营的钱要到哪里去?投资领域过窄,只能到房地产,股市也不行。

 

  仇保兴谈到的第三个房价调控难点是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合。

 

  第四点则是今年消息满天飞的房产持有环节税收制度,他认为我国房产持有环节税收制度缺失,“我们持有房产没有代价,没有房产税,这个问题就很明显地表现出我们分配制度上的缺失。 ”

 

  第五个难题则是地方政府对土地财政的依赖。仇保兴概括眼下“土地财政”的现状是“房价越高,土地价格越高,土地价格越高,用于城市基础设施的钱就越多。 ”

 

  而第六个难题则是各地经济发展差距十分巨大。仇保兴表示,“沿海城市房价暴涨的时候,跟发达国家并驾齐驱的时候,内地城市基本上都是土建建设,用同一个调控办法,对全国是效果有限的。 ”(张弛)

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